Abg. Roger Rossato: Limitaciones legales de la propiedad predial y servidumbres

Abg. Roger Rossato: Limitaciones legales de la propiedad predial y servidumbres

Artículos del Código Civil Venezolano: Limitaciones Legales a la Propiedad Predial y de las Servidumbres Prediales

Capítulo II.

De las Limitaciones Legales a la Propiedad Predial y de las Servidumbres Prediales

Sección I,

Limitaciones Legales de la Propiedad Predial

Artículo 644°

Las limitaciones legales de la propiedad predial tienen por objeto la utilidad pública o privada.

Artículo 645°

Las limitaciones legales de la propiedad predial que tienen por objeto la utilidad pública, se refieren a la conservación de los bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y otras obras públicas.

Todo cuanto concierne a estas limitaciones se determina por leyes y reglamentos especiales.

Artículo 646°

Las limitaciones legales de la propiedad predial por utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la presente Sección y por las leyes y ordenanzas sobre policía.

Parágrafo Primero,

De las Limitaciones de la Propiedad Predial que se Derivan de la Situación de los Lugares

Artículo 647°

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, caen de los superiores, así como la tierra o piedras que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta limitación, ni el del superior obras que la hagan más gravosa.

Artículo 648°

Si las riberas o diques que estaban en un fundo y servían para contener las aguas se han destruido y abatido, o se tratare de obras defensivas que las aguas, por o sin variación de su curso, haga necesarias, y el propietario del fundo no quisiere repararlas, restablecerlas, ni construirlas, los propietarios que sufran los perjuicios, o que estén en grave peligro de sufrirlos, podrán hacer a su costa las reparaciones o construcciones necesarias.

Lo dispuesto anteriormente es aplicable al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua, con daño o peligro del fundo o fundos vecinos. Sin embargo, los trabajos deberán ejecutarse de modo que el propietario del fundo donde se hacen no sufra perjuicio.

Artículo 649°

Todos los propietarios que se beneficien con las obras de que trata el artículo anterior, estarán obligados a contribuir al gasto de su ejecución, en proporción al beneficio que reporten, salvo el recurso contra quien haya ocasionado el daño.

• Artículo 650°
  

Quien tenga un manantial en su predio podrá usar de él libremente, salvo el derecho que hubiere adquirido el propietario del predio inferior, en virtud de un título o de la prescripción.

La prescripción en este caso no se cumple sino por la posesión de diez años, si hubiere título, o de veinte, si no lo hubiere, contados estos lapsos desde el día en que el propietario del predio inferior haya hecho y terminado en el fundo superior obras visibles y permanentes, destinadas a facilitar la caída y curso de las aguas en su propio predio, y que hayan servido a este fin.

• Artículo 651°
  

El propietario de un manantial no puede desviar su curso, cuando suministra a los habitantes de una población o caserío el agua que les es necesaria; pero si

los habitantes no han adquirido su uso o no lo tienen en virtud de la prescripción, el propietario tiene derecho a indemnización.

• Artículo 652°
  

Aquél cuyo fundo está limitado o atravesado por aguas que, sin trabajo del hombre, tienen su curso natural, pero que no son del dominio público, y sobre las cuales no tiene derecho algún tercero, puede servirse de ellas, a su paso, para el riego de su propiedad o para el beneficio de su industria, pero con la condición de devolver lo que quede de ellas a su curso ordinario.

Artículo 653°

El propietario de un fundo tiene derecho a sacar de los ríos y conducir a su predio, el agua necesaria para sus procedimientos agrícolas e industriales, abriendo al efecto el rasgo correspondiente; pero no podrá hacerlo, si la cantidad de agua de los ríos no lo permite, sin perjuicio de los que tengan derechos preferentes.

Artículo 654°

No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, nadie puede usar del agua de los ríos de modo que perjudique a la navegación, ni hacer en ellos obras que impidan el libre paso de los barcos o balsas, o el uso de otros medios de transporte fluvial.

Tampoco podrá nadie impedir ni embarazar el uso de las riberas, en cuanto fuere necesario para los mismos fines.

En los casos de este artículo no aprovecha la prescripción ni otro título.

Artículo 655°

Los Tribunales deben conciliar el interés de la agricultura y el de la industria con el respeto debido a la propiedad, en las controversias que se susciten sobre el uso de las aguas; y se observarán los reglamentos y ordenanzas locales, en cuanto no se opongan a este Código.

• Artículo 656°
  

El propietario o poseedor de aguas podrá servirse de ellas libremente y disponer de las mismas en favor de otros, cuando no se oponga a ello un título o la prescripción; pero, después de haberse servido de ellas no puede desviarlas de manera que se pierdan en perjuicio de los predios que pudieran aprovecharla, sin ocasionar rebosamiento u otro perjuicio a los dueños de los predios superiores, y mediante una justa indemnización pagada por el que quiera aprovecharlas, cuando se trate de un manantial o de otra agua perteneciente al propietario del predio superior.

Artículo 657°

Ninguna persona podrá talar ni quemar bosques en las cabeceras de los ríos y vertientes, sino de acuerdo con las disposiciones especiales sobre la materia.

En todo caso, los propietarios o poseedores de agua pueden oponerse a los desmontes que hagan los propietarios de los fundos superiores en las cabeceras de los ríos o vertientes que se las suministran, si aquellos desmontes pueden disminuir las aguas que usan.

Tienen también derecho de obligar a replantar el bosque, si oportunamente se hubieren opuesto al desmonte. La acción a que se refiere este aparte prescribe al año de hecho el desmonte.

Artículo 658°

Los propietarios de fundos pecuarios, no cercados, no pueden impedir que pasten en sus sabanas, ni abreven en las aguas descubiertas que en ellas se encuentren, los ganados de los demás propietarios de fundos vecinos que estén en iguales circunstancias.

Parágrafo Segundo, Del derecho de paso, de acueducto y de conductores eléctricos

Artículo 659°

Todo propietario debe permitir la entrada y paso por su propiedad, siempre que sean absolutamente necesarios para construir, reparar o demoler un muro u otra obra en interés particular del vecino, o en interés común de ambos.

Artículo 660°

El propietario de un predio enclavado entre otros ajenos, y que no tenga salida a la vía pública, o que no pueda procurársela sin excesivo gasto e incomodidad, tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos para el cultivo y uso conveniente del mismo.

La misma disposición puede aplicarse al que teniendo paso por fundo de otro, necesita ensanchar el camino para conducir vehículos con los mismos fines.

Se deberá siempre una indemnización equivalente al perjuicio sufrido por la entrada, paso o ensanche de que tratan este y el anterior artículo.

Artículo 661°

El paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio que lo ha de sufrir y, en cuanto sea conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia a la vía pública.

Artículo 662°

El propietario que ha obtenido el paso no puede cambiar en nada la situación que tiene; pero, el que lo debe sí puede variar el tránsito, con tal que aquél halle en esto la misma facilidad.

Artículo 663°

Si un fundo queda cerrado por todas partes por causa de división, venta, permuta o por cualquier otro contrato, los copartícipes, vendedores, permutantes y contratantes que lo transfieren están obligados a dar el paso sin indemnización alguna.

Artículo 664°

Si el paso concedido a un predio enclavado deja de ser necesario por su reunión a otro predio, puede quitársele en cualquier tiempo, a instancia del propietario del predio que lo sufra, mediante la restitución de la indemnización recibida o la cesación de la anualidad que se hubiese convenido. Lo mismo sucederá si se abre un nuevo camino que sirva al fundo enclavado.

Artículo 665°

La acción por la indemnización indicada en el artículo 660, es prescriptible: pero, aunque prescriba no cesará por ello el paso obtenido.

Artículo 666°

Todo propietario está obligado a dar paso por su fundo a las aguas de toda especie de que quiera servirse el que tenga, permanente o sólo temporalmente, derecho a ellas, para las necesidades de la vida o para usos agrarios o industriales.

Se exceptúan de estas limitaciones los edificios, sus patios, jardines, corrales y demás dependencias.

Artículo 667°

Quien haya de usar del derecho de hacer pasar el agua, está obligado a hacer construir el canal necesario en los predios intermedios, sin poder hacer correr sus aguas por los canales existentes o destinados al curso de otras aguas.

Quien tenga en su predio un canal para el curso de aguas que le pertenezcan, puede impedir la apertura de uno nuevo, ofreciendo dar paso por aquél. con tal que no cause notable perjuicio al que reclama el paso. En este caso, el que pretenda el paso de aguas deberá pagar, en proporción a la cantidad de éstas, el valor del terreno ocupado por el canal en que se introducen, y los gastos de apertura y construcción; sin perjuicio de la indemnización debida por el aumento de terreno que sea necesario ocupar, y por los demás gastos que ocasione el paso que se le concede.

Artículo 668°

Se deberá permitir asimismo el paso del agua a través de los canales y acueductos, del modo que sea más conveniente y de la manera más adaptada 31 lugar y a su estado, mientras el curso y volumen de las aguas que corren en estos canales no se perjudique, retarde o acelere, ni se altere de ninguna otra manera.

Artículo 669°

Cuando para la conducción de las aguas deban atravesarse caminos públicos, ríos, riberas o torrentes, se observarán las leyes y reglamentos especiales.

Artículo 670°

Quien quiera hacer pasar las aguas por predio ajeno, debe justificar que puede disponer del agua durante el tiempo por el cual pide el paso; que la misma es bastante para el uso a que la destina, y que el paso pedido es el más conveniente y el menos perjudicial al predio que lo concede, teniendo en cuenta la situación respectiva de los predios vecinos y la pendiente y demás condiciones requeridas para la conducción, corriente y desagüe.

Artículo 671°

Antes de empezar la construcción del acueducto, quien quiera conducir el agua por terreno ajeno, deberá pagar el valor en que se hayan estimado los terrenos que se ocupen, sin reducción alguna respecto a los impuestos y demás cargas inherentes al predio, añadiéndose el reembolso de los perjuicios inmediatos, comprendidos en éstos los que se causen por la separación en dos o más partes del terreno que debe atravesarse, u otro cualquier deterioro.

Sin embargo, los terrenos que se ocupen solamente con el depósito de materias extraídas o de inmundicias, no se pagarán más que por la mitad del valor del suelo, y siempre sin deducir los impuestos y otras cargas ordinarias; pero en estos mismos terrenos podrá el propietario del predio que concede la limitación, plantar y cultivar árboles u otros vegetales, quitar y transportar también las materias amontonadas, si se ejecutase todo sin causar perjuicio al canal para su limpia o reparo.

Artículo 672°

Si la petición del paso del agua se hiciere para un tiempo que no exceda de nueve años, el pago de que se trata en el artículo anterior, se reducirá a la mitad, pero con la obligación, al vencimiento del término, de devolver las cosas en su estado primitivo.

Quien obtuviere este paso temporal, podrá convertirlo en perpetuo pagando antes del vencimiento del plazo, la otra mitad con los intereses legales desde el día en que se hubiese practicado el paso; pasado este término, no se le tendrá en cuenta lo que haya pagado por la concesión temporal.

Artículo 673°

Quien posea un canal en predio ajeno, no podrá introducir en él mayor cantidad de agua, a no ser que se reconozca que el canal es capaz de contenerla sin causar ningún daño al predio que soporte la limitación.

Si la introducción de mayor cantidad de agua exigiere nuevas obras, no podrán empezarse sino después de haberse previamente determinado la naturaleza y

calidad de éstas, y después de haber pagado la cantidad debida por el suelo que haya de ocuparse, y los perjuicios en la forma establecida por el artículo 671.

Lo mismo sucederá cuando para el paso a través de un acueducto se deba reemplazar un puente canal por un sifón o viceversa.

Artículo 674°

Las disposiciones contenidas en los artículos precedentes para el paso de aguas, se aplicarán también cuando este paso se haya pedido para descargar las aguas sobrantes que el vecino no quiera recibir en su predio.

Artículo 675°

Será siempre potestativo al propietario del predio que soporta la limitación, hacer que se determine de una manera estable el lecho del canal, estableciéndose límites correspondientes a puntos de señal fijos. Sin embargo, si no hubiese hecho uso de esta facultad durante el tiempo de la primera concesión del acueducto, deberá él mismo sufragar la mitad de los gastos necesarios.

Artículo 676°

Si una corriente de agua impidiese a los propietarios de predios contiguos el acceso a sus fincas, o la continuación del riego o del desagüe, los que utilicen las corrientes estarán obligados, en proporción del beneficio que reporten, a construir y conservar los puentes y medios de acceso suficientes para un paso seguro y cómodo, como también los acueductos y demás obras análogas para la continuación del riego o desagüe, sin perjuicio de los derechos que se deriven de contratos o de la prescripción.

Artículo 677°

El propietario que desee desecar o abonar sus tierras, por medio de zanjas, malecones u otros medios, tendrá derecho, previa indemnización y haciendo el menor daño posible, a conducir por canales o zanjas las aguas sobrantes, a través de los predios que separan sus tierras de un curso de aguas, o de cualquier albañal o sumidero.

Artículo 678°

Los propietarios de los predios atravesados por regueras o fosos ajenos, o que de otra manera puedan aprovecharse de los trabajos hechos en virtud del artículo precedente, tendrán la facultad de utilizarlos para sanear sus propiedades, a condición de que por esto no sobrevenga daño a los fundos que estén ya saneados, y cuando estos propietarios soporten:

1°. Los nuevos gastos necesarios para modificar las obras con objeto de que las mismas puedan también servir a los predios atravesados.

2°. Una parte proporcional de los gastos ya hechos y de los que exija la conservación de las obras comunes.

Artículo 679°

Para la ejecución de las obras indicadas en los precedentes artículos, serán aplicables las disposiciones de la primera parte del artículo 666 y las de los artículos 668 y 669.

Artículo 680°

Si a la desecación de un terreno cenagoso se opusiere alguno con derecho a las aguas que del mismo se deriven, y no se pudieren conciliar los intereses opuestos por medio de trabajos convenientes y de un costo proporcionado al objeto, se autorizará la desecación mediante una indemnización conveniente al que tenga derecho sobre las aguas.

Artículo 681°

Quienes tengan derecho a tomar aguas de los ríos, arroyos, torrentes, canales, lagos u otros receptáculos pueden, si fuere necesario, establecer un barraje apoyado sobre los bordes, a condición de indemnizar y de hacer conservar las obras que preserven de todo peligro los fundos.

Deberán también evitar todo perjuicio proveniente de la estagnación, rebosamiento o derivación de las aguas contra los fundos superiores o inferiores; y si dieren lugar a ellos, pagarán esos perjuicios y sufrirán las penas establecidas por los reglamentos de policía.

Artículo 682°

Las concesiones de aprovechamiento de aguas hechas por el Estado, se considerarán siempre hechas sin lesionar los derechos anteriores adquiridos legítimamente.

• Artículo 683°
  

Las limitaciones de la propiedad provenientes del transporte de energía eléctrica se regirán por leyes especiales.

Parágrafo Tercero,

De la Medianería

Artículo 684°

La medianería se regirá por las disposiciones de este parágrafo y por las ordenanzas y usos locales, en cuanto no se le opongan o no esté prevenido en él.

Artículo 685°

Se presume la medianería mientras no haya un Título o signo exterior que demuestre lo contrario:

1º. En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de elevación.

2º. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.

3º. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.

Artículo 686°

Cuando conocidamente se hallare estar construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, se reputa la pared propiedad exclusiva del dueño de aquel terreno.

Artículo 687°

Cuando haya una heredad defendida por todas partes por paredes, vallados o setos vivos, y las contiguas no se encuentren cerradas, ni aparezcan haberlo estado, se presume que las paredes, vallados o setos vivos pertenecen exclusivamente a la heredad que se halle defendida por ellos de todos lados.

Artículo 688°

Las zanjas abiertas entre las heredades se presumen también medianeras, si no hay título o signo que demuestre lo contrario.

Artículo 689°

La reparación y reconstrucción de las paredes medianeras, y el mantenimiento de los vallados setos vivos y zanjas, también medianeros, se costearán por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor esta medianería, en proporción al derecho de cada uno.

Artículo 690°

Todo propietario puede alzar la pared medianera, haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que ocasione la obra aunque sean temporales.

Serán igualmente de su cuenta las obras de conservación de la pared, en lo que ésta se haya levantado o profundizado respecto de como estaba antes; y además la indemnización de los mayores gastos que haya que hacer, para la conservación de la pared medianera, por razón de la mayor altura o profundidad que se le haya dado.

Si la pared medianera no puede resistir la mayor elevación, el propietario que quiera levantar la pared tendrá la obligación de reconstruir a su costa la pared medianera y si para ello fuere necesario darle mayor espesor, deberá darlo de su propio suelo.

Artículo 691°

Los demás propietarios que no hayan contribuido a dar mayor elevación o profundidad a la pared, podrán, sin embargo, adquirir en la mayor altura y espesor dados, los derechos de medianería, pagando proporcionalmente su importe y el del terreno sobre el cual se la hubiere dado mayor espesor.

Artículo 692°

Todo propietario contiguo a una pared tiene, también la facultad de hacerla medianera, con tal que la haga en toda la extensión de su propiedad, pagando al propietario de la pared la mitad del valor de la parte que hace medianera y la mitad del valor del terreno sobre el cual se ha construido la pared; y con la obligación de hacer efectuar los trabajos necesarios, para no causar ningún perjuicio al vecino.

Esta disposición no es aplicable a los edificios destinados a uso público.

Artículo 693°

Cada propietario de una pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tenga en la comunidad. Podrá, por tanto, edificar su obra, apoyándola en la pared medianera o introduciendo vigas, sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros.

Para usar de este derecho ha de obtener previamente el medianero el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, en caso de negativa, deberán arreglarse, por medio de peritos, las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de aquéllos.

Artículo 694°

No se puede poner contra una pared medianera ninguna acumulación de basura, tierra, estiércol u otras materias semejantes.

Artículo 695°

Cada propietario puede compeler a su vecino a contribuir a los gastos de construcción o reparación de las paredes que separen sus casas respectivas, patios, jardines y corrales, situados en las ciudades y poblaciones.

La altura de estas paredes se determinará por los reglamentos locales y, a falta de reglamentos o de convención, toda pared divisoria entre vecinos, que se haya de construir en lo porvenir a expensas comunes, tendrá tres metros de altura.

Artículo 696°

Cuando en las ciudades y poblaciones una pared separe dos terrenos situados naturalmente en planos diferentes, el propietario del predio superior debe hacer él solo los gastos de construcción y de reparación de la pared hasta la altura de su suelo; pero la parte del muro que se eleve del piso del predio superior hasta la altura indicada en el artículo precedente, se construirá y reparará a expensas comunes,

Artículo 697°

Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no arreglan los términos en que deben los dueños contribuir a las obras necesarias, se observarán las reglas siguientes:

1º. Las paredes maestras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios, en proporción al valor de su piso.

2º. Cada propietario costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y demás obras comunes a todos, se costeará a prorrata por todos los propietarios.

La escalera que desde el portal conduce al piso primero, se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el piso primero conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajos y primero, y así sucesivamente.

Artículo 698°

Las reglas establecidas para la contribución a los gastos de reparación o de construcción de los techos de una casa perteneciente a muchos propietarios, se observarán también en caso de reparación de los terrados o azoteas.

Si el uso de estos terrados no es común a los diversos propietarios de la casa, los que tienen su uso exclusivo deben contribuir por este respecto con el cuarto de los gastos de reparación y conservación, y los otros tres cuartos se pagarán por ellos mismos y por los demás propietarios de la casa, en la proporción fijada en el artículo precedente, salvo lo que se establezca por convenios particulares.

Los árboles que sirven de linderos o forman parte de una cerca, no se pueden cortar, sino de común acuerdo, o cuando la autoridad judicial haya declarado la necesidad o la conveniencia de cortarlos.

Artículo 699°

¿Los árboles que crecen en el seto medianero son comunes, y cada uno de los propietarios tiene derecho a pedir que se los corte.

Los árboles que se hallen en la línea divisoria entre dos propiedades se reputan comunes, si no hay título o prueba en contrario.

Parágrafo Cuarto, De las distancias y obras intermedias que se requieren para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos

Artículo 700°

Nadie puede edificar ni plantar cerca de las plazas fuertes, fortalezas, iglesias, calles y caminos públicos, sin sujetarse a todas las condiciones exigidas por las Ordenanzas y Reglamentos especiales de la materia.

Artículo 701°

Nadie puede construir cerca de una pared ajena o medianera, aljibes, pozos, cloacas, letrinas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos o caballerizas, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por vapor u otra fuerza, fábricas destinadas a usos peligrosos o nocivos, ni poner

establecimientos industriales o de cualquiera otra especie que causen ruido que exceda la medida de las comodidades ordinarias de la vecindad, sin guardar las distancias exigidas por los Reglamentos y usos del lugar, o sin construir las obras de resguardo necesarias. y sujetándose en el modo de construirlas a todas las condiciones que los mismos reglamentos ordenen. A falta de Reglamentos se ocurrirá al juicio de peritos.

Artículo 702°

Nadie puede plantar árboles cerca de una casa ni de otras construcciones ajenas, sino a distancia de dos metros de la línea divisoria, si la plantación se hace de árboles altos y robustos; y a la de un metro, si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen o destruyan los árboles plantados o que nazcan espontáneamente a menor distancia, y aun los que están a una distancia mayor, si le perjudican.

Artículo 703°

Si las ramas de algunos árboles y arbustos se extendieren sobre una heredad, jardines o patios vecinos, tendrá el dueño de éstos el derecho a los frutos que caen naturalmente de esas ramas, sin perjuicio del de reclamar que se las corte en cuanto se extiendan a su propiedad.

Si fueren las raíces de los árboles vecinos las que se extendieren en suelo ajeno, aquél en cuyo suelo se introduzcan podrá hacerlas cortar dentro de su heredad.

Es imprescriptible la acción para reclamar que se corten las ramas o hacer cortar las raíces a que se refiere el presente artículo.

Parágrafo Quinto,

De las Luces y Vistas de la Propiedad del Vecino

Artículo 704°

Ningún medianero puede abrir en pared común ventana ni tronera alguna sin consentimiento del otro.

Artículo 705°

El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o troneras para recibir luces, a la altura de dos y medio metros, por lo menos, del suelo o pavimento que se quiere iluminar y de las dimensiones de veinticinco centímetros por lado, a lo más; y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared donde estuvieren abiertas las ventanas o troneras, podrá adquirir la medianería y cerrarlas, siempre que edifique apoyándose en la misma pared medianera.

La existencia de tales ventanas o troneras no impide al propietario del predio vecino construir pared contigua al edificio donde aquéllas estén, aunque queden las luces cerradas.

Artículo 706°

No se pueden tener vistas rectas o ventanas para asomarse, ni balcones ni otros voladizos semejantes sobre la propiedad del vecino, si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyan y dicha heredad. Esta prohibición cesa cuando hay, entre dos paredes una vía pública.

Tampoco pueden tenerse vistas laterales y oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay cincuenta centímetros de distancia. Esta prohibición cesa, cuando la vista lateral y oblicua forma al mismo tiempo una vista directa sobre una vía pública.

Artículo 707°

Las distancias de que trata el artículo anterior se cuentan desde el filo de la pared, en los huecos donde no haya voladizos; desde el filo exterior de éstos, donde los haya; y para las oblicuas, desde el filo de la pared o desde el filo exterior de los voladizos, respectivamente, hasta la línea de separación de las dos propiedades.

Cuando por contrato, o de cualquier otra manera, se haya adquirido el derecho de tener vistas rectas sobre el predio del vecino, el propietario de este predio no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, medidos como se ha dicho en el párrafo anterior.

Parágrafo Sexto,

del Desagüe de los Techos

Artículo 708°

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados de tal manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio público, de acuerdo con lo que se disponga en las ordenanzas y Reglamentos sobre la materia.

Ley Orgánica de Servicio Eléctrico

Material para el 2do. Trabajo de Civil II.

Gaceta Oficial Nro. 5568 del 31-12-2001

Link - http://bit.ly/ccBwwK

Ley de Aguas

Material para el 2do. Trabajo Escrito de Derecho Civil II

Ley de Aguas. Gaceta Oficial Nro. 38.595 del 2 de enero de 2007.

Link - http://www.vitalis.net/Ley%20de%20Aguas.htm

Apuntes de bienes y derechos reales

Apuntes de Bienes y Derechos Reales

DERECHOS REALES - web.archive.org

Derechos reales

DERECHOS REALES - porticolegal.com

Derechos Reales

DERECHO REAL- Wikipedia, la enciclopedia libre

Derecho real - Wikipedia, la enciclopedia libre

DERECHOS REALES - Monografias.com

Derechos Reales - Monografias.com

DERECHOS REALES

1. LA PROPIEDAD: la legislación venezolana no señala formalmente a la propiedad como un Derecho Real; sin embargo, el artículo 796 del Código Civil nos señala: "la propiedad y demás derechos reales", por ello podemos deducir que sí es un Derecho Real.
   

   El artículo 545 del Código Civil, define al Derecho de Propiedad como el derecho de USAR, GOZAR y DISPONER de una cosa de forma EXCLUSIVA, con las limitaciones y restricciones establecidas en la ley.
   

   Es considerado el Derecho Real por excelencia.
   

   (Artículos: 545 al 551 C.C)
   

   
   

2. EL USUFRUCTO: es el Derecho Real de USAR y GOZAR temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario; así lo establece el artículo 583 del Código Civil.
   

   El titular del usufructo esta en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño; el usufructuario puede aprovechar por sí mismo la cosas usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo.
   

   (Artículos: 583 al 623 C.C)
   

   
   

3. EL USO: es un Derecho Real más limitado, al igual que el usufructo, el titular del DERECHO DE USO, está en relación directa con la cosa, sin intermediación del dueño de ella. Según el artículo 624 del C.C quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de él los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.
   

   (Artículos: 624, 627, 629, 630, 631 C.C)
   

   
   

4. LA HABITACIÓN: mediante este derecho el titular que tiene el DERECHO DE HABITACIÓN de una casa puede habitarla con su familia y se limita a lo que sea necesario para la habitación del concesionario y de su familia.
   

   (Artículos: 625 al 631 C.C)
   

   
   

5. LA SERVIDUMBRE: consiste en un gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en materia alguna contraria al orden público.
   

   La servidumbre recae directamente sobre el fundo del cual es inseparable y produce una acción real llamada CONFESORIA, eficaz contra cualquiera que lesione el ejercicio de la servidumbre.
   

   (Artículo 709 C.C)
   

   
   

6. LA ENFITEUSIS: es un contrato por el cual se concede un fundo a una persona, con la obligación de mejorarlo y pagar un canon anual. La enfiteusis concede al enfiteuta el derecho de GOCE, de DISPONER de su derecho y el derecho de REDENCIÓN o RESCATE. Es un Derecho Real INMOBILIARIO, susceptible de hipoteca.
   

   (Artículos: 1565, 1572 y 530, 1881.3 C.C)
   

   
   

7. EL HOGAR: puede una persona constituir un hogar para sí y para su familia, excluido absolutamente de su patrimonio y de la prenda común de los acreedores, representa el hogar un caso de PATRIMONIO SEPARADO y constituye un Derecho Real INMOBILIARIO.
   

   (Artículo 632 C.C)
   

   
   

8. LA HIPOTECA: es un Derecho Real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación, concede al acreedor el DERECHO DE PREFERENCIA y el de PERSECUCIÓN, así como el ius distrahendi; es decir, el derecho a ejecutar la cosa para satisfacción de su crédito.
   

   (Artículo 1.877 C.C)
   

   
   

9. LA PRENDA: es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la que deberá restituirse al quedar extinguida la obligación. Es una garantía real mobiliaria, solo se constituye sobre bienes muebles, concede al acreedor el DERECHO DE PREFERENCIA sobre la cosa dada en prenda, así como también, el ius distrahendi.
   

   (Artículo 1.837 C.C)
   

   
   

10. LA ANTICRESIS: es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia. Constituye un Derecho Real que se puede ejercitar contra todos y especialmente en relación con los otros acreedores del deudor, surtiendo efecto contra estos, una vez que ha sido registrada.
    

    (Artículo 1.855 C.C)
    

    
    

11. EL RETRACTO: se incluye dentro de la clasificación del los Derecho Reales por cuanto el derecho del vendedor, en el retrato convencional, recae sobre la cosa y puede intentar su acción contra los terceros adquirientes, aun cuando en los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido. En el retracto legal, el comunero tiene derecho de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pero solo puede ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse.
    

    (Artículos 1.534 al 1.538 y 1.546 C.C)
    

    
    

12. LA POSESIÓN: es un Derecho Real, toda vez que le poseedor tiene una inmediata potestad sobre la cosa y el derecho a ser mantenido y reintegrado en el pacífico ejercicio de su poder, contra todos; es decir, contra cualquier perturbador o despojador, aun contra el propietario, quien puede hacerle cesar, siendo esta circunstancia la que revela su naturaleza de Derecho Real, aunque distinto de los otros derechos, porque su PROTECCIÓN ES PROVISORIA; es decir, tiene a favor una tutela jurídica prescindiendo de un derecho en el poseedor.
    

    (Artículo 771 C.C)

DERECHOS REALES -CLASIFICACIÓN-

• Autores Franceses clasifican a los Derecho Reales en PRINCIPALES y ACCESORIOS, según su existencia sea independiente o dependa de una relación anterior:
  

1. Derechos Reales PRINCIPALES.
   

Todo lo referente a la propiedad y sus desmembraciones como:

1. Usufructo.
   
2. Uso.
   
3. Habitación.
   
4. Servidumbre.
   
5. Enfiteusis.
   

1. Derechos Reales ACCESORIOS o DE GARANTÍA.
   
   1. Hipoteca.
      
   2. Prenda.
      
   3. Anticresis.
      

• Clasificación ITALIANA (Chironi, Barassi, Dusi)
  

1. Derechos Reales de goce y disposición.
   
   1. Propiedad.
      
2. Derechos Reales de simple goce.
   
   1. Servidumbre.
      
3. Derechos Reales de garantía.
   
   1. Prenda.
      
   2. Hipoteca.
      

• Clasificación ALEMANA (Wolff)
  

1. Derechos Reales provisionales.
   
   1. La Posesión.
      
2. Derechos Reales definitivos, los cuales, a su vez, admiten los siguientes subtipos:
   
   1. Propiedad.
      
   2. Derechos reales limitados (gravámenes de acuerdo a la terminología alemana) y los cuales son:
      
      1. Derechos de disfrute (servidumbres).
         
      2. Derechos de realización de un valor pecuniario (hipoteca).
         
      3. Derechos de adquisición (tanteo y retracto), que confieren al titular la oportunidad de convertirse en propietario.
         

• Clasificación FRANCESA (Mazead, Colin y Capitant)
  

1. Derechos Reales principales:
   
   1. Derecho a la Propiedad.
      
   2. Las desmembraciones del Derecho de Propiedad: Usufructo, Uso, Habitación y Servidumbres.
      
2. Derechos Reales accesorios (garantías o seguridades): Hipoteca, Prenda, Anticresis.
   

DERECHOS REALES -CARACTERÍSTICAS-

Los caracteres de los Derechos Reales son:

1. INMEDIATIVIDAD O INMEDIACIÓN: significa que el poder o los poderes que confiere el Derecho Real a su titular para la satisfacción de sus necesidades, se hace inmediata y directamente sobre una cosa, sin la intervención de terceras personas.
   
2. ABSOLUTO: el sujeto titular puede oponer su derecho contra todo y frente a todos, es oponible "erga omnes" y por eso se dirige su derecho a la universalidad de sujetos no titulares a quienes se le impone el deber de respeto y abstención. El Derecho Real por ser absoluto, supone una obligación inmediata de todas las personas de respetar el ejercicio del poder a su titular.
   
3. INDETERMINACIÓN DEL SUJETO PASIVO: el sujeto pasivo está representado por la colectividad indeterminada; es decir, por todos aquellos que no son titulares, y en consecuencia se encuentran a cargo del deber de abstención.
   
4. DETERMINACIÓN DE LA COSA: siendo el objeto del Derecho Real la cosa sobre la que recae, ésta no puede ser genérica ni indeterminada, sino que debe ser específica, concreta y determinada.
   
5. LOS DERECHOS REALES GENERAN ACCIONES REALES: todas las acciones que tienen a la defensa y protección de un Derecho Real, son acciones reales que se ejercitarán contra cualquier persona que lesione o desconozca el derecho del titular y que constituya un obstáculo al ejercicio del derecho.
   
6. CONFIERE EL DERECHO DE PERSECUCIÓN: es un atributo del Derecho Real, que recae sobre la cosa y la sigue dondequiera que ella vaya. Mediante el derecho de persecución el titular del Derecho Real, puede seguir la cosas que le pertenece o ha sido gravada en su provecho de manos de quien detente, ejerciendo acciones que le ordenamiento jurídico pone a su disposición para la defensa de su derecho.
   
7. CONFIERE EL DERECHO DE PREFERENCIA O DE EXCLUSIÓN: el Derecho Real confiere a su titular el derecho de excluir desde un principio a todos aquellos que no tienen más que un derecho de crédito; y luego, a aquellos que tienen un Derecho Real de fecha posterior, o un Derecho Real calificado en una categoría inferior.
   

   
   

   BIBLIOGRAFÍA:
   

   GERT KUMMEROW. COMPENDIO DE BIENES Y DERECHOS REALES. 3ra EDICIÓN.1986.
   

   MARY SOL GRATERÓN GARRIDO. BIENES Y DERECHOS REALES. 3ra EDICIÓN.
   

DERECHOS REALES -TEORIAS-

1. Teoría CLÁSICA: en esta teoría el Derecho Real supone una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa –potestad directa sobre la cosa que no necesita intermediario alguno para su realización-.
   

   
    

   Roberto de Ruggiero, fue uno de los exponentes de esta teoría y su posición al respecto era:
   

   "Los Derechos Reales (iure in re) son los que conceden al titular un señorío directo e inmediato sobre la cosa, señorío que es pleno o ilimitado y que se ejerce en toda su extensión sobre la cosa a ella sometida y da lugar a la propiedad, que es el derecho real más completo; o menos pleno, que se limita a algunas utilidades económicas de la cosa y da lugar a los Derechos reales menores, a los derecho en cosa ajena."
   

   
    

   Según esta teoría, los Derechos Reales suponen una relación directa e inmediata entre una persona y una cosa, esta relación se basa en el servicio que la cosa pueda proporcionar al sujeto; es decir, usar, gozar y disponer de la cosa, dependiendo por supuesto de la clase de Derecho Real de que se trate.
   

   
    

2. Teoría OBLIGACIONISTA: esta teoría opone totalmente a la teoría clásica, porque señala que una relación de orden jurídico no puede existir entre una persona y una cosa, ya que eso sería una contradicción al propio Derecho, debido que todo Derecho supone una relación entre personas.
   

   En consecuencia, la relación jurídica no se establece sobre una persona y una cosa, sino entre un SUJETO ACTIVO, un SUJETO PASIVO y una OBJETO.
   

   
    

• El SUJETO ACTIVO, es la persona titular del derecho.
  
• El SUJETO PASIVO, son todas las demás personas y tienen una obligación impuesta de carácter negativo, debido al deber de abstención y respeto de todo lo que podría turbar la posesión apacible que la ley quiera asegurar al titular.
  
• El OBJETO, es la cosa.
  

  
   

1. Teoría ARMÓNICA: esta teoría toma los aspectos que considera más importantes de la teoria Clásica y la teoria Obligacionista, y sostiene que están incompletas. Esta teoría expone que no puede prescindir del objeto para definir al Derecho Real, pero a su vez reconocen como cierta la existencia del sujeto pasivo universal. Definen los Derechos Reales como aquellos derechos privados que atribuyen un poder de inmediata dominación sobre una cosa frente a terceros.
   

   BARASSI, uno de los principales exponentes de esta teoría, señala que en los Derechos Reales existen dos elementos esenciales:
   

• Elemento Interno (Relación del sujeto con la cosa): consiste en el poder de dominación que sobre la cosa ejerce la persona y que a su vez permite al titular de derecho recabar por sí sólo todas las utilidades que la cosas pueda reportarle, correspondiéndole al sujeto un poder autónomo (Elemento Estático).
  
• Elemento Externo (La Obligación): consiste en la relación que surge entre el sujeto activo y sujeto pasivo, que está obligado a sumir una conducta de RESPETO y ABSTENCIÓN, de ausencia de interferencia a los actos ejecutados por quien tiene derecho a ello. Es decir, queda a cargo de los terceros de no invadirla esfera autónoma que supone la relación directa entra la persona y la cosa (Elemento de garantía del Derecho Real, Elemento Dinámico).
  

 

BIBLIOGRAFÍA:

Gert Kummerow. COMPENDIO DE BIENES Y DERECHOS REALES. 3ra EDICIÓN.1986.

MARY SOL GRATERÓN GARRIDO. BIENES Y DERECHOS REALES. 3ra EDICIÓN.

DERECHOS REALES -CONCEPTO-

Debemos tener en cuenta que no existe una teoría general del Derecho Real, por lo tanto, el concepto se localiza en la Doctrina.

En la Doctrina se encuentran dos caracteres fundamentales:

El primero, la posibilidad acordada a un determinado sujeto de derecho (Titular) de obtener alguna utilidad de un objeto.

El segundo, consiste en el deber de la ABSTENCIÓN impuesto a la colectividad indeterminada, con respecto al ejercicio del derecho, ese deber de respeto y abstención condiciona la validez erga omnes del Derecho Real.

ROCA SASTRE define al Derecho Real como "… aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado, que impone asimismo a todo el mundo (Erga Omnes) un deber de respeto o exclusión y, a veces, cuando se trata de derechos reales limitados, un "hacer" o un "no hacer" posiblemente conectado a un "soportar".

Josserand lo define como:

"Conjunto de derechos subjetivos patrimoniales que se ejercen sobre las cosas".

En consecuencia, se puede definir el Derecho Real como un Derecho subjetivo de carácter absoluto que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa, sin necesidad de que intervengan terceras personas.